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新型城镇化，是未来中国经济发展的重点，也是房地产业发展的重要机遇。“新型城镇化与房地产业发展暨易居研究院‘城镇化与房地产’系列课题发布”易居论坛4月26日在上海举行。会议发布了易居研究院“城镇化与房地产”十一个系列课题最新研究内容，深入探讨了新型城镇化与房地产业发展的相关问题。此次论坛由上海易居房地产研究院、上海市经济学会、华东师大东方房地产学院、上海市发展战略研究所房地产与城市管理政策研究工作室联合主办。

　　著名房地产经济学家张永岳教授作为本次会议的主讲嘉宾,诠释了论坛聚焦新型城镇化有两个方面的意义，一方面从中国的情况看，城镇化不仅是单个领域的事情，更是中国经济社会发展的重要枢纽点和关键着眼点，对中国经济发展至关重要；另一方面从国际看，城镇化是全球性话题，是世界经济的重要组成部分。中国新型城镇化的有序合理推进，是对全球经济发展的最大贡献。

　　张永岳教授在演讲中提出，在新型城镇化这一过程中，房地产业如何抓住机遇，是当前迫切需要研究的问题。新型城镇化，对于房地产企业来说，既是机遇也是挑战，只有做好准备的企业才能抓住机遇，迎接挑战，发展成为行业内的翘楚。

　　新型城镇化下大中小城镇发展房地产策略

　　在新型城镇化的推进过程中，大都市与中小城镇房地产市场面临的问题与挑战不同。上海易居房地产研究院副院长杨红旭及其团队成员对当前大都市以及中小城镇房地产市场进行了深入研究，并提出了相应的解决对策。华东师范大学商学院教授胡金星与易居研究院流通研究所所长崔裴则从上海住房保障市场出发，指出新型城镇化对上海住房保障体系提出了新的挑战。

　　与会专家认为，从大都市发展房地产来说，主要存在三大问题:第一，新城开发房地产先行，陷入“死城”漩涡；第二，外来务工者被城镇化，基本住房却不能被保障；第三，旧城区不仅造成土地资源浪费，还影响房屋市场公平性。因此，在大都市发展房地产，首先合理规划开发新城，保持产业与地产平衡发展。其次加强政府职能，重视旧城改造拆迁安置工作。最后追求人的城镇化，关注外来务工人员住房需求。

　　从中小城镇发展房地产来说，小城镇在土地市场、商品住宅市场、房地产开发存在问题：第一，土地供应高于住宅市场消化能力，隐形交易活跃；第二，部分去库存压力大，返乡置业存在一定的盲目性；第三，建筑开发档次相对偏低，基础设施不完善。但中小城镇发展房地产有许多可借鉴案例，如浙江加速强镇扩权改革，27个强镇变身小城市；天津乡镇政府主导的以宅基地换房集中居住；以及新乡建设新型农村社区等等。因此，在中小城镇发展房地产，首先完善中小城镇土地利用和建设规划，提高土地利用效率。其次规范市场秩序，减少违规违法现象。再次，引导需求合理释放，防范房屋大量空置现象。最后，尽快推进农村集体建设用地直接入市制度改革。

　　从上海住房保障市场来看，胡金星与崔裴在其研究中提出，新型城镇化对上海住房保障体系提出了新的挑战：首先，“住有所居”对住房保障目标与重点发生深远影响。“住有所居”强调的是保障中低收入群体的居住权利，而不是住房产权。其次，社会和谐的城镇化对住房保障客体及保障房布局等提供了更高要求。在住房方面，社会和谐的城镇化主要体现在要解决农民工住房问题与促进不同收入阶层的混合居住等。再次，提高城镇化质量对保障性住房周边的公共基础设施提出了同步要求。城市的本质内涵是使人们生活更加美好，宜居成为新型城镇化的客观要求。为低收入群体创造一个宜居的住房环境，特别是对保障性住房相关的周边公共基础设施建设，成为政府完善住房保障工作的重点内容。他们强调，低能耗的城镇化对保障性住房面积、保障模式及保障政策等提出了新要求。低能耗不仅要求保障性住房采用节能建筑技术与建筑材料，更要加强对住房面积的控制。

　　新型城镇化下房地产细分市场潜力无限

　　新型城镇化对房地产市场产生了不同影响。就此话题，上海易居房地产研究院院长助理崔霁，资深研究员刘卫卫、朱光等从房地产细分市场进行了讨论和交流。

　　从住房市场来看，刘卫卫与朱光利用经济学弹性系数原理，通过定量分析，总结出城镇化率变化与住房指标变化的相关关系。譬如，城镇化率提升1%（变化率），相应的住房投资7%增长，住房销售面积5.7%增长，住房竣工面积2.7%增长，住房价格2.4%增长，人均住房面积1.4%增长等。

　　同时结合新型城镇化背景，利用两种方法预测未来十年我国城镇新增住房需求规模，并提出具体商品住房和保障房、普通商品住房和非普通商品住房、90平米以下和90平米以上普通商品住房的结构比例建议：第一，未来十年新增住房总需求规模为120亿平方米。第二，未来十年新增保障住房和商品住房套数结构为1:4。第三，未来十年保障住房预计需求为3000万套，按套均65平算，约20亿平方米。第四，未来十年商品住房预计需求为8500万套，约为100亿平方米。

　　从商业地产发展来看，崔霁与高级研究员苗长松借鉴国际商业地产发展经验提出，结合我国未来城镇化的推进速度，到2020年将新增1亿平方米的商业地产供应，不包括农村居民的商业需求。此外，城市规划带来的旧城改造与传统商业业态的升级，也会给商业地产市场提供旺盛的需求。

　　同时在其研究报告分析了商业地产发展格局的影响因素，创新性的引入三个核心指标：居民储蓄存款余额、人均可支配收入和社会消费品零售总额去判断35个核心大中城市的商业地产发展格局。通过这三个指标的分析，将35个城市总体划分为四种类型：成熟型、成长型、爆发型和起步型。描述了各个类型的指标特征、代表城市和发展特点。建立这样一种判断方法以期为各大城市判断自己商业地产发展处于什么类型，并寻找针对这一类型的发展措施。

　　新型城镇化下的房企战略应对

　　在新型城镇化的推进过程中，房企将面临市场容量、发展空间、竞争格局等一系列的巨大转变，与过去发展阶段相比，这种变化频率和幅度都是前所未有的。尤其是新型城镇化带来的发展机遇与风险，使得中国房企将面临更大的战略能力提升的问题。如何抓住这一战略机遇期，制定适合于自身发展模式的企业战略，是每个房企需要深思的问题，企业战略没有通用版本，需要量身定制。

　　著名开发商、上实城开总裁倪建达从新型城镇化下房企发展战略角度出发，指出在新型城镇化背景下，随着行业发展空间纵深的扩大，房企的发展战略每家都会不一样，没有模式可以寻找。鉴于全国各地市场环境、政府的办事效率与透明程度的不同，并结合企业自身能力与实力，上海城开和上实城开的发展战略从前两年的全国化战略转向为现在的本土化发展战略，更加专注于本土化的大都市更新改造。

　　从事房企战略研究的李然博士从房地产行业的视角出发，结合当前房企的现状，深入分析了新型城镇化给房企带来的机遇与风险，并指出快速抓住机遇与有效规避风险，需要房企提升战略洞察力和战略执行力。房企进行战略洞察力的提升，关键是要提升对外部环境的识别能力，基于房地产行业受政策的影响较大，所以应更多的关注与房地产相关的政策规划对房地产行业的影响。同时，房企进行战略执行力的提升，应重点聚焦区域拓展与产品结构调整两个重点环节的战略能力提升。在区域拓展方面，结合企业所处的行业地位和发展阶段，通过建立区域拓展评价模型和核心城市深度分析标准，明确了房企区域拓展的方向。在产品结构调整方面，定量分析了新型城镇化产品需求阶段规律，制定了房企阶段性产品结构的调整。

　　新型城镇化下开拓研究新领域

　　从新型城镇化发展思路来讲，王元华博士在《中国新型城镇化的内涵及发展思路》研究报告中指出，新型城镇化的发展要围绕以下四点展开：首先，要以人为本，消除制度障碍，促使农民市民化。第二，调整优化城市格局，积极完善城镇的功能。第三，深化土地制度改革，优化配置城乡资源，走城乡一体建设道路。第四，倡导生态文明、集约高效的理念，走生态型、集约型城镇化道路。

　　从新型城镇化发展路径来看，上海易居房地产研究院院长助理崔裴在《从城市化国际经验看中国新型城镇化》研究报告中指出，中国城市化的空间不均衡状况进一步加剧，产业、人口向东南沿海、一二线大城市集聚的趋势未有根本性改变，这是我国一二线城市出现住房价格过快上涨、居高不下的重要原因。新型城镇化的提出是对我国城市化路径的重要调整，它不仅符合均衡城市化的世界趋势，也是解决我国城市化以及相关重大社会经济问题的必然要求。

　　均衡城市化决不能仅仅局限于城市硬件（市政设施、住房等）建设的均衡，更重要的是要对阻碍均衡城市化的现行制度进行改革，缩小大中小城市之间、城乡之间的经济、社会差别，推动各级城市之间、城乡之间的资源互补与功能偶合，才能真正实现均衡的城市化。在这一过程中，应特别支持农村地区的就地城镇化。农村就地城镇化，是区域经济社会发展到一定程度后，农民在原住地一定空间半径内，依托中心村和小城镇，就地就近实现非农就业和市民化的城镇化模式。目前，我国农村就地城镇化实践已取得了丰富的成果，具有良好的发展前景，是新型城镇化的重要途径。

　　从新型城镇化的评价体系构建来讲，中国房地产测评中心研究组经过半年的研究，在《新型城镇化综合发展的指标体系设计》中，紧扣新型城镇化的内涵的基础上，合理借鉴和吸收已有的研究成果，建立了新型城镇化综合发展水平评价的指标体系和评价方法，将人口转化、经济发展、基础设施建设、社会发展、环境改善和城乡协调六个方面二十余项指标纳入实证分析中，对全国262个数据较完备的城市进行了城镇化综合发展水平评估。
从新型城镇化下的文化形态来看，易居研究院地产文化研究所长金雨时在《新型城镇化过程中，城镇文化的嬗变和发展》中强调，人是新型城镇化的主体，人是新型城镇化的核心，人是新型城镇化的工作对象和可持续发展要素，因此研究新型城镇化，不能不研究城镇人。而研究城镇人，最方便的角度之一是研究城镇文化的嬗变和发展，这是一个独特而必要的视角。从某种意义上说，新的城镇文化的出现，不仅是新城镇和新城镇人之间的介质，也成为了新型城镇化本身的培养基。